Hotline: 0906 133 999

Kiến thức nhà đẹp

Những chi phí cần biết khi mua nhà đất hoặc chung cư và lưu ý quan trọng để tránh mất tiền oan

02/01/2020

Tất tần tật chi phí khi mua nhà mới  dành cho nhà đất và chung cư, các thủ tục, giấy tờ cần chuẩn bị, và lưu ý quan trọng để tránh mất tiền oan

Bài viết này sẽ tổng hợp tất tần tật các chi phí liên quan đến việc mua nhà đất, mua chung cư, chi phí phát sinh, …  cũng như những vấn đề quan trọng xoay quanh việc mua bán nhà đất, chung cư bạn cần nắm được để tránh mất tiền oan.

Nội dung bài viết:

Phần I. Các chi phí khi mua nhà mới đối với nhà đất
Phần II. Các chi phí khi mua chung cư
Phần III. Các chi phí phát sinh khi mua nhà đất, chung cư
Phần IV Những lưu ý quan trọng khi mua nhà mới tránh bị mất tiền oan
 

Phần I. Các chi phí mua nhà đất

1. Các chi phí khi mua nhà mới bạn cần phải biết trước để có kế hoạch tốt nhất

a. Trước khi chuẩn bị các loại chi phí cần thiết bạn cần nắm được thủ tục mua bán nhà đất

Việc nắm được thủ tục mua bán sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về các chi phí cần thiết phải chuẩn bị.

Các giấy tờ cần chuẩn bị:

Khi mua bán nhà đất bạn cần chuẩn bị đầy đủ những thủ tục giấy tờ cần thiết việc này sẽ giúp giao dịch suôn sẻ và tiết kiệm thời gian cho bạn.
  • Các giấy tờ bên chuyển nhượng (bên bán) phải chuẩn bị:
    • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  (sổ đỏ). Nếu chỉ bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất thì cần có bản vẽ sơ đồ diện tích đất ở, nhà ở và có thẩm tra của cơ quan quản lý nhà ở ( nếu ở đô thị), của UBND nếu ở nông thôn.
    • Trường hợp bên bán gồm cả vợ và chồng
      • CMND và hộ khẩu của cả chồng và vợ  
      • Giấy đăng ký kết hôn
    • Trường hợp bên bán chỉ có một người
      • Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân ( đã ly hôn hoặc độc thân)
      • Giấy xác nhận tài sản riêng được thừa kế, cho tặng (trước hôn nhân), hoặc tài sản chung nhưng đã chia sau ly hôn.
      • Văn bản cam kết tài sản riêng
  • Giấy tờ bên mua chuẩn bị
    • CMND và hộ khẩu
    • Đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân(ly hôn hoặc độc thân)
Lưu ý: Các loại giấy tờ nhớ mang theo bản gốc để đối chiếu

Thủ tục mua bán nhà

Bước 1: Bên bán và mua đến UBND phường xã hoặc cơ quan công chứng lập hợp đồng mua bán, mang theo các giấy tờ tùy thân và giấy chứng minh quyền sở hữu nhà ở. Sau khi kiểm tra các giấy tờ hợp lệ và đầy đủ công chứng viên soạn hợp đồng, đưa cho bên mua và bán đọc kỹ. Hai bên đồng ý thì ký, lăn tay vào hợp đồng. Sau đó công công chứng viên công chứng theo đúng luật và xuất làm 4 bản chính cấp cho bên mua, bên bán, một lưu tại cơ quan thuế, một đưa cơ quan trước bạ nhà đất.

Bước 2: Một trong hai bên sẽ đến nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (trường hợp là cá  nhân). Trường hợp là tổ chức thì nộp tại cấp tỉnh. Bước 3: Cơ quan quản lý nhà ở kiểm tra và xác định vị trí thửa đất, gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính nếu có.

Bước 4: Sau khi nhận được thông báo từ cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà gửi thông báo nộp thuế đến chủ nhà.

Bước 5: Chủ nhà đi nộp thuế, mang biên lai nộp thuế, lệ phí trước bạ đến cơ quan quản lý nhà ở để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Như vậy nếu chỉ ra phòng công chứng ký tên thì quyền sử dụng đất vẫn chưa thuộc về bạn, quyền đó chỉ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu ( theo khoản 1 Điều 168 BLDS)

Việc thanh toán do các bên mua bán thỏa thuận: NẾu hai bên thỏa thuận bạn phải tự làm thủ tục và trả hết tiền thì bạn sẽ phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế trước bạ ( loại phí này theo quy định pháp luật thì bên mua phải chịu), và thuế thu nhập cá nhân ( theo quy định bên bán phải chịu)
 

b. Các loại chi phí khi mua nhà mới:

Thứ nhất: Chi phí công chứng hợp đồng khi mua nhà mới

Tính theo giá trị ghi trong hợp đồng, hoặc theo giá trị tài sản, giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định. Trường hợp bên công chứng xác minh được giá trị ghi trong hợp đồng thấp hơn giá trị thực của tài sản mà cơ quan nhà nước đưa ra thì mức phí công chứng tính theo giá trị tài sản của cơ quan nhà nước.
 

 

Thứ hai: Các khoản thuế, phí mua bán nhà đất khác

Các khoản thuế được tính thế nào? Trường hợp nào được miễn giảm thuế?
  • Thuế thu nhập cá nhân: Khoản thuế từ tiền lương, từ đầu tư hoặc nguồn thu nhập khác, theo công văn số 17526/BTC-TCT từ 01/01/2015 áp dụng mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng từng lần với bất động sản.
        Có nghĩa là thuế thu nhập cá nhân = 2%x Giá trị chuyển nhượng

        Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân:
  • Trường hợp cá nhân chứng minh được có một đất ở, nhà ở duy nhất theo khoản 2 điều 4 luật thuế thu nhập cá nhân 2007
  • Trường hợp chuyển nhượng giữa chồng với vợ; cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ vợ với con rể; cha mẹ chồng với con dâu; ông bà ngoại với cháu ngoại; ông bà nội với cháu nội; giữa anh chị em ruột với nhau.
  • Trường hợp nhận quà tặng, thừa kế giữa vợ với chồng; cha mẹ nuôi với con nuôi, cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà ngoại với cháu ngoại; ông bà nội với cháu nội; giữa anh chị em ruột với nhau.
  • Lệ phí trước bạ: Gồm có lệ phí bán đất và bán nhà
         Bán đất được tính = Diện tích đất (m2) x Giá đất x 0.5%
         Bán nhà = Giá trị nhà x0.5%
         Trong đó:
  • Giá nhà, đất theo UBND tỉnh/TP quy định
  • Giá trị nhà = Giá nhà  x Tỷ lệ chất lượng nhà x Diện tích sử dụng thực tế(diện tích sàn x cấp nhà)
  • Hệ số tính lệ phí trước bạ được nhà nước quy định 0.5%
        Trường hợp miễn lệ phí trước bạ
  • Trường hợp phân chia nhà đất đã được cấp GCN chung cho hộ gia đình, khi phân chia cho những người trong hộ gia đình
  • Chuyển giao tài sản cho cha mẹ, con cái, vợ, chồng
  • Nhà đất được mua bằng tiền đền bù, nhà đất được đền bù
  • Lệ phí cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất: Theo thông tư 02/2014 tại điểm b khoản 2 điều 3 quy định mức thu tùy từng điều kiện cụ thể của chính sách phát triển kinh tế xã hội địa phương, tối đa không quá 100.000 vnđ/giấy cấp mới (Trường hợp cá nhân, gia đình chỉ có quyền sử dụng đất không có nhà hay tài sản khác gắn liền với đất tối đa không quá 25.000 vnđ/giấy), 50.000vnđ/giấy cấp lại, xác nhận bổ sung, cấp đổi (Trường hợp cá nhân, gia đình chỉ có quyền sử dụng đất không có nhà hay tài sản khác gắn liền với đất tối đa không quá 20.000 vnđ/giấy).
     

  • Lệ phí địa chính: 15.000 đồng; tùy thuộc địa bàn, chính sách phát triển từng địa phương sẽ có mức thu phù hợp, đảm bảo nguyên tắc mức thu tối đa áp dụng với cá nhân, hộ gia đình.
     

  • Các khoản phải nộp khi xin cấp sổ đỏ lần đầu: Lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các loại phí khác nếu có như phí trích đo, phí thẩm định.

Cần lưu ý theo quy định thì bên bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên khi làm hợp đồng mua bán các bên tự thỏa thuận để quyết định bên nào sẽ có nghĩa vụ nộp thuế cũng như các khoản phí khác.

Phần II. Các chi phí khi mua chung cư: Trường hợp chuyển nhượng giữa hai cá nhân

Khi chuyển nhượng căn hộ chung cư bạn cần nộp các loại phí sau

1. Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ ( UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành)

2. Thuế thu nhập cá nhân:

a. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được tính bằng giá chuyển nhượng theo từng lần trừ giá mua cùng chi phí liên quan, cụ thể như sau:
  • Giá chuyển nhượng: Theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng
  • Giá mua bất động sản: Theo hợp đồng tại thời điểm mua
  • Chi phí liên quan sẽ căn cứ vào hóa đơn, chứng từ gồm lệ phí, loại phí liên quan đến quyền sử dụng đất: Chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, san lấp mặt bằng, xây dựng nhà ở hay các công trình kiến trúc, hạ tầng trên đất, chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.
b. Nếu không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế xác định dựa trên giá chuyển nhượng bất động sản.
c. Phương pháp xác định giá chuyển nhượng trường hợp không xác định được hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định. (thời điểm xác định thu nhập chịu thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực)

 

Điều 23 của Luật Thuế thu nhập cá nhân có quy định:

Biểu thuế toàn phần được quy định như sau:

Kết luận: Như vậy thuế thu nhập cá nhân như sau:
  • Trường hợp xác định được giá bán và giá mua = 25% x ( Giá bán – Giá mua)
  • Trường hợp không xác định được giá bán và giá mua = 2% x Giá chuyển nhượng.
Ngoài ra còn các khoản phí như phí công chứng, phí đo vẽ, lập bản đồ địa chính, phí địa chính, phí thẩm định (các khoản phí này có ở phần chi phí khi mua nhà đất, rất chi tiết phía trên bạn có thể tham khảo). Như đã nói phí địa chính khoảng 15.000; phí thẩm định khoảng 0,15% giá trị chuyển nhượng tối thiểu 100.000 tối đa 5.000.000; phí cấp giấy chứng nhận khoảng 100.000vnđ cấp mới, 50.000 đồng cấp lại.

3. Chuẩn bị hồ sơ


 
4. Thủ tục chuyển nhượng chung cư
 

Phần III. Phí phát sinh khi mua nhà đất, chung cư

Khi mua một căn nhà đất mới, hoặc một căn hộ chung cư, sau khi đã hoàn thành những chi phí chính để sở hữu căn nhà. Có những chi phí phát sinh quan trọng sau đây bạn cần nắm được để có kế hoạch chuẩn bị tài chính hợp lý.

1. Chi phí sửa sang và làm đồ nội thất hoặc vận chuyển đồ từ nhà cũ sang nhà mới

Sở hữu một căn nhà mới, hoặc một căn hộ chung cư mới bạn sẽ muốn chúng thật hoàn hảo, phù hợp với sở thích của mình hơn.
- Đầu tiên nếu bạn có dự định chuyển toàn bộ đồ đạc từ nhà cũ sang nhà mới bạn sẽ phải dự trù khoản chi phí đáng kể cho việc này.
- Tiếp theo là chi phí làm nội thất: Nếu bạn có kế hoạch làm nội thất mới cho ngôi nhà để có không gian hoàn toàn khang trang, mới mẻ và đẹp bạn cũng cần có kế hoạch tài chính cho việc này.
Để có kế hoạch làm nội thất bạn hãy xem ngay thông tin giá nội thất trọn gói hôm nay:

>>> XEM NGAY CHI TIẾT CHI PHÍ LÀM NỘI THẤT HÔM NAY GIÁ RẺ NHẤT THỊ TRƯỜNG

2. Bên cạnh đó còn phát sinh chi phí khi ở như sau:

Với nhà đất
 
 
Với chung cư: Tất tần tật các loại phí phải đóng khi ở chung cư
  • Phí dịch vụ hàng tháng: Tùy thuộc vào từng phân khúc chung cư, giao động từ 2.500 vnđ đến 16.500 vnđ/m2/tháng. Tính sơ sơ khoảng vài trăm đến 1 triệu 1 tháng, căn cao cấp có thể hơn, diện tích càng lớn phí càng lớn.
  • Phí quản lý chung cư: Giao động từ 4.000 đến 8.000vnđ/m2/tháng.
  • Phí gửi xe trung bình xe máy 50.000 đến 100.000 vnđ, ô tô 500.000 – 1.200.000 vnđ/xe/tháng.
  • Phí bảo trì: Thường đóng 1 lần 2% giá trị căn hộ.
 

Phần IV: Một số lưu ý khi mua bán nhà đất cần biết để tránh mất toàn bộ số tiền hoặc gặp phải nhiều trở ngại.

  • Thông tin về quy hoạch: Hãy tìm hiểu xem ngôi nhà bạn định mua có thuộc dự án nào không. Theo nguyên tắc bạn không được mua bán, chuyển nhượng nếu nhà đất nằm trong quy hoạch. Nếu không tìm hiểu kỹ khi mua bán trả tiền xong lại không làm thủ tục sang tên được. Để biết thông tin này hãy mang bản phô tô sổ đỏ đến UBND huyện/quận nơi có nhà, đất để hỏi. Họ sẽ cung cấp thông tin hoặc hướng dẫn bạn tới bộ phận phụ trách cung cấp thông tin quy hoạch. (tùy từng UBND – một số nơi còn có bộ phận riêng chuyên trả lời thông tin dự án, quy hoạch cho dân)
  • Thông tin về tranh chấp: Bạn có thể hỏi trên internet, người dân địa phương, với những tranh chấp nhỏ với hàng xóm như hàng rào, lối đi,… rất khó tìm hiểu, hãy hỏi hàng xóm xung quanh căn nhà. Bên cạnh đó bạn cũng có thể hỏi UBND xã về thông tin này.
  • Thông tin về vay nợ và thế chấp: Đối với việc thế chấp ngân hàng thông tin này có thể tra cứu ở VPCC việc này thường miễn phí. Trường hợp thế chấp hoặc vay “lãi cao” thì truy tìm nguồn gốc sẽ khó khăn.
  • Việc ký hợp đồng, giao giấy tờ, sổ đỏ và giao tiền: Để đảm bảo chắc chắn, hãy nhờ VPCC giữ hợp đồng cho đến khi 2 bên giao xong tiền và giao giấy tờ sổ đỏ thì cùng qua VPCC lấy hợp đồng. Tránh trường hợp mỗi bên cầm đủ hợp đồng của mình nhưng chưa giao giấy tờ, sổ đỏ hay giao tiền.

Chúng tôi vừa gửi đến các bạn những thông tin quan trọng về các chi phí khi mua nhà mới, mua chung cư và những yếu tố quan trọng cần biết xoay quanh vấn đề này hy vọng sẽ hữu ích cho bạn. 

 
Noithattrevietnam.com

Các tin bài khác

Đối tác 02
Đối tác 03
Đối tác 04
Đối tác 05
Đối tác 06
Đối tác 07
Đối tác 08
Đối tác 09
Đối tác 01